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Marche à suivre en cas de défauts
Je suis propriétaire d’un appartement à Genève, loué depuis quelque temps à un locataire. Celui-ci vient de m’informer que d’importants travaux devaient être réalisés dans la cuisine de mon appartement. En effet, mon locataire ne m’avait pas averti que l’évier avait une fuite et, le temps passant, l’eau s’est infiltrée et une partie du sol de la cuisine doit être changé. Mon locataire me demande de prendre en charge tous les travaux de réparation. Est-ce correct?
Marie S., Genève
Me Géraldine Schmidt / 25 Novembre 2019 / Tout l'immobilier

Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut. Il convient cependant de distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et finalement les menus défauts.

Le défaut est considéré comme grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux loués. Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement ou de la villa, sans l’exclure ou l’entraver considérablement. Dans ce cas, l’usage des locaux demeure possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un défaut est considéré comme menu lorsqu’il n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques particulières et n’impliquent pas de frais importants. A teneur de la loi, le locataire doit remédier à ses frais aux menus défauts.

Dans votre cas, une fuite de l’évier peut être considérée comme un défaut de la chose louée. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens qui devront être mis en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance.

Dans la mesure où nous ne disposons pas de plus amples informations, nous considérerons que le locataire n’est pas responsable de la fuite à l’origine du dommage et que le défaut est de moyenne importance. En principe, les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.

Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, il est tenu de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire ne doit ainsi pas rester inactif après la constatation d’un défaut, sous réserve qu’il ne doive pas le réparer lui-même. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences pénibles pour le bailleur, plus le locataire doit informer rapidement le bailleur dudit défaut. En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée, avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit au demeurant pas attendre qu’un dégât survienne; il doit déjà informer son bailleur lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.

Le locataire qui n’avise pas immédiatement son bailleur d’un défaut ou d’un éventuel défaut, ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité à charge du locataire correspondra alors à l’accentuation du dommage liée à l’absence d’avis des défauts.

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