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Actualités et presse
Le locataire peut-il renoncer au bail avant son entrée dans les locaux?
Je suis propriétaire d’un appartement de 3 pièces à Bernex. Mi-novembre, j’ai signé un contrat de bail avec une personne qui souhaitait louer mon appartement. Le bail débutait début décembre. La veille de son entrée dans les locaux, la personne m’a téléphoné pour me dire qu’elle ne souhaitait plus louer mon appartement et qu’elle ne viendrait pas à l’état des lieux d’entrée. Elle ne m’a fourni aucune garantie et prétend qu’elle ne me doit rien puisqu’elle n’a pas pris les clés. Elle m’a également indiqué qu’aucune résiliation n’était nécessaire. Est-ce exact ? J’avais d’autres candidats intéressés mais ils ne seraient finalement intéressés à louer qu’en janvier. Que puis-je faire ? (Jean-Pierre P., Bernex)
Me Anne Hiltpold / 19 Décembre 2016 / Tout l'immobilier
Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut se départir du contrat sans le résilier en bonne et due forme. Cela vaut par notamment lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du bail, en raison de travaux par exemple. Il en est de même lorsque le contrat est signé quelques jours avant la date du début du bail, ce qui est très fréquent. Dès cette signature, les parties sont liées contractuellement et si le locataire décide de ne plus emménager dans les locaux, il devra alors le résilier, cela même si le bail n’a pas encore débuté.
De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail.
Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.
La résiliation du bail est nécessaire
Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, ceci jusqu’à ce que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer.
S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance.
Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, soit avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Avant de pouvoir être libéré de ses obligations, il devra laisser au moins un mois au bailleur pour examiner le dossier du locataire de remplacement proposé et se déterminer. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celui-ci remplit les prérequis pour conclure le bail. Cela étant, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même s’il remplit les conditions. Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné.
Enfin, les parties peuvent se mettre d’accord sur une fin de bail par convention ou échange de lettres, mais il est toujours plus prudent de demander au locataire une lettre de sa part indiquant qu’il veut résilier son bail.
Dans votre cas, si vous avez déjà des personnes intéressées à louer dès le mois de janvier, vous pourriez dispenser votre locataire de vous trouver des candidats de remplacement et louer votre appartement à ces personnes dès le mois de janvier. Il conviendra de faire signer le nouveau bail avant de libérer définitivement votre locataire actuel. Celui-ci devra néanmoins vous verser une somme correspondant au loyer du mois de décembre.
Résiliation de bail pour cause de grands travaux
Dans un arrêt récent (4A_409/2016), le Tribunal fédéral a rappelé que le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. Le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé. En particulier, le bailleur peut légitimement vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués afin d'en augmenter la valeur. Une opération de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se justifie aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa présence serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de l'entreprise. La résiliation n'est alors pas contraire aux règles de la bonne foi. Il faut en outre que le projet de transformation soit objectivement possible, mais la validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, ni même qu'il ait déjà déposé les documents dont elles dépendent.
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De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail.
Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.
La résiliation du bail est nécessaire
Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, ceci jusqu’à ce que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer.
S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance.
Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, soit avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Avant de pouvoir être libéré de ses obligations, il devra laisser au moins un mois au bailleur pour examiner le dossier du locataire de remplacement proposé et se déterminer. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celui-ci remplit les prérequis pour conclure le bail. Cela étant, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même s’il remplit les conditions. Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné.
Enfin, les parties peuvent se mettre d’accord sur une fin de bail par convention ou échange de lettres, mais il est toujours plus prudent de demander au locataire une lettre de sa part indiquant qu’il veut résilier son bail.
Dans votre cas, si vous avez déjà des personnes intéressées à louer dès le mois de janvier, vous pourriez dispenser votre locataire de vous trouver des candidats de remplacement et louer votre appartement à ces personnes dès le mois de janvier. Il conviendra de faire signer le nouveau bail avant de libérer définitivement votre locataire actuel. Celui-ci devra néanmoins vous verser une somme correspondant au loyer du mois de décembre.
Résiliation de bail pour cause de grands travaux
Dans un arrêt récent (4A_409/2016), le Tribunal fédéral a rappelé que le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. Le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé. En particulier, le bailleur peut légitimement vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués afin d'en augmenter la valeur. Une opération de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se justifie aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa présence serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de l'entreprise. La résiliation n'est alors pas contraire aux règles de la bonne foi. Il faut en outre que le projet de transformation soit objectivement possible, mais la validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, ni même qu'il ait déjà déposé les documents dont elles dépendent.
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