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Comment louer sa villa vouée à la démolition
Je suis propriétaire d’une maison actuellement vide, mais pour laquelle j’attends une autorisation de construire. Elle est vouée à la démolition. je pensais la louer en attendant l’autorisation de construire, mais comment être sûr que les locataires me la restitueront au moment où j’obtiendrai l’autorisation? Puis-je prévoir que le contrat se renouvellera de 6 mois en 6 mois? (véronique G., aïre)
Me Anne Hiltpold / 27 Janvier 2014 / Tout l’immobilier
La loi prévoit deux types de baux différents: les baux à durée déterminée et ceux à durée indéterminée.

Les baux à durée déterminée prennent fin automatiquement à la fin de la durée convenue, sans que le bailleur ou le locataire aient besoin de se notifier un congé. Les baux à durée indéterminée prennent fin, quant à eux, uniquement moyennant la notification d’un congé (résiliation), par le bailleur ou le locataire. Le fait de prévoir une date de fin de contrat ne signifie pas forcément que le bail soit de durée déterminée.

En effet, si le contrat de bail prévoit qu’il se reconduira tacitement si le congé n’est pas donné à la fin de la période initiale, celui-ci est considéré comme un bail de durée indéterminée.

Si vous concluez un bail pour une durée de six mois, qui se renouvellera de six mois en six mois, vous pourrez alors le résilier pour chaque échéance, mais le locataire pourrait tenter de remettre en cause le motif du congé dans le cadre d’une procédure, ce qui pourrait vous faire perdre du temps.

Par conséquent, si vous souhaitez récupérer l’usage de votre maison dans un proche avenir, il est préférable de conclure un bail d’une durée déterminée de six mois, par exemple, tout en précisant clairement sur le contrat qu’il prendra fin automatiquement sans qu’un renouvellement ne soit possible.

Prolongation plutôt que nouveau bail
Dans l’hypothèse où vous n’auriez pas encore obtenu l’autorisation de démolition/reconstruction à l’issue de ces six mois, vous pourrez alors proposer à vos locataires, s’ils le souhaitent, de leur accorder une prolongation de leur bail de trois ou six mois (à fixer selon les circonstances), voire de conclure un nouveau contrat de durée déterminée, pour la durée que vous voudrez, avec un loyer inchangé, augmenté ou diminué. Vous ne serez bien entendu obligée à rien et pourrez aussi décider de laisser la maison vide pour les quelques mois restants, si vous le préférez.

Ce dernier mode de faire, soit la conclusion de contrats de durée déterminée «à la chaîne» est admissible, pour autant qu’il n’ait pas été mis en place dans le seul but de contourner les règles de protection du locataire.

Le locataire au bénéfice d’un contrat de durée déterminée conserve toutefois la possibilité de demander aux autorités judiciaires une prolongation de son bail. Il devra agir au plus tard soixante jours avant l’expiration du contrat. Le juge procédera alors à une pesée des intérêts en présence. Il faudra que le locataire prouve que la fin du contrat aurait des conséquences pénibles pour lui, sans que cela soit justifié par les intérêts du bailleur.

Si, dans votre cas, il est fort probable que vos locataires n’obtiennent aucune prolongation judiciaire de leur bail, il n’en demeure pas moins que vous devrez attendre l’issue de la procédure avant de pouvoir récupérer votre maison.

Ainsi, si vous voulez vous assurer au mieux de récupérer l’usage de la maison en temps voulu, il est en réalité préférable de conclure un contrat de durée déterminée et d’accorder ensuite une prolongation de ce bail à vos locataires, si nécessaire, plutôt que de conclure un second contrat de durée déterminée.

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